现房销售的脚步越来越近了。
5月13日，信阳市住房和城乡建设局发布《关于加强商品房预售管理工作的若干措施》，提到按“新老有别”的原则在中心城区推行现房销售，文件印发后新取得施工许可证的项目，需达到主体封顶方可申报预售许可；文件印发后新出让土地，一律实行现房销售。
商品房预售制度，是我国城镇化快速发展时期的产物，随着行业发展整体降速、预售制弊端日渐暴露，探索现房销售成为构建房地产发展新模式的重要内容。据中指研究院监测，2022年末以来，全国超30个省（市）出台现房销售相关政策，助力买房“所见即所得”。
值得注意的是，预售制的调整并非“一蹴而就”，涉及政府土地出让、房企资金压力、金融配套政策等多个问题。业内认为，现房销售的推进节奏，可参照各地商品房库存规模，在库存量大的地区先行试点，改善市场供需结构，库存较小的地区则要精准把握力度。
“新老有别”推进现房销售
近日，河南省信阳市住房和城乡建设局披露了一份文件，引发业内关注。官网信息显示，该局起草了《关于加强商品房预售管理工作的若干措施（试行）》，现将其面向社会公示，公开征集意见。
文件显示，为贯彻中央经济工作会议精神，全力抓好房地产市场化风险、去库存、控增量工作，保持合理的住宅去化周期，动态调整住房供应节奏，现制定如下工作措施：
一是，严控预售许可条件。按照“新老有别”的原则，对已取得施工许可证的项目，“投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上”时可申报商品房预售许可，或按照河南相关条例，“工程进度达到设计形象进度的二分之一以上”时，申报商品房预售许可。
对于文件印发后新取得施工许可证的项目，施工进度需达到主体封顶方可申报商品房预售许可。文件印发后新出让土地开发的商品房，一律实行现房销售。
“信阳发文明确，在中心城区新出让地块推行现房销售，是近期全国首个明确全面落实现房销售的城市。”中指研究院政策研究总监陈文静表示。
二是，严格预售资金缴存。商品房预售资金（即购房款）存入监管账户设置为网签备案前置环节。开发企业按规定在商品房买卖合同、个人住房贷款合同中注明监管账户账号为首付款、按揭贷款等到账账号，确保专户专存。不按规定缴存的，锁定开发企业商品房网签备案功能。
同时，规范预售资金使用。监管账户中重点监管资金专项用于开发项目工程建设费用，严格按照建设进度拨付节点及合同约定，经审批由监管账户直接拨付至项目施工单位、材料设备供应等单位账户，确保专款专用；属于一般监管资金的，可由开发企业提取和使用。
文件还明确，严格实行项目开发公司制。项目开发公司依法行使独立法人权利，企业总部履行投资人责任。项目交付前，严禁投资人违规抽调、挪用项目开发公司销售、融资等资金，严禁抽逃出资或提前分红。严格落实使用自有资金购地，禁止“空手套白狼”。
去年年底，河南省人民政府曾发文提到，全方位提振住房消费，取消商品住房限制政策，鼓励开展现房销售。如今当地的信阳宣布落实现房销售，对其楼市有何影响？
“对购房者而言，可以降低购房风险，建筑质量所见即所得，避免了传统期房销售中交房‘货不对板’以及烂尾的风险。”陈文静表示，房企在项目规划、设计、施工建设等环节则将更加注重品质，更加考验企业的产品力，高产品力、强品牌力的企业发展机遇或将更大。
从市场运行层面而言，“信阳市场仍处于调整阶段，库存去化压力较大，目前不少新房项目已经处于现房销售状态，新政落地对信阳短期市场运行的影响整体或较小。”陈文静认为。
她表示，近几年信阳房地产市场持续调整，土拍市场表现亦偏弱，多数地块由地方国资底价获取。2025年1～4月，信阳市本级仅成交1宗涉宅用地，处在近年同期低位。整体来看，现房销售政策的推出，对于信阳房地产市场的短期影响或相对较小。
上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，新出让土地开发的商品房，都要采取现房销售，此类政策对开发商的影响是最直接的，房企拿地时需要客观评估，更好把握拿地的性价比和财务测算。
业内：现房销售或“小步慢跑”落地
现房销售政策探索背后，本质是对商品房预售制度“废存”的争议。
自1994年《城市房地产管理法》颁布以来，预售制在我国实施已长达30年。过往行业扩张期，预售制度下房企能加大经营杠杆，加快资金周转，扩大销售规模；对于地方政府而言，预售制度能加快开发周转效率，提高房企拿地积极性，增加地方财政收入。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，在这30年时间里，预售制度更多承担的是，给城市建设融资、给住房供给融资，以应对快速城市化、工业化背景下的资金需求。“没有预售，就没有快速推进的城市化、超常规的房地产发展、超常规的招商引资。”
但是，当行业高速发展的时期过去，房地产进入“存量时代”，预售制也到了亟需优化的时刻。
“预售制为行业规模扩张、城镇化发展起到了不可忽视的作用，但制度背后也潜藏风险，楼盘烂尾、开发商延期交付、房屋质量不佳等负面效应日益显现，相关问题亟待解决。预售制改革的提出，对行业后续的健康发展意义重大。”国泰君安研报表示。
西南证券表示，预售模式带来的高负债经营，为房企交付问题埋下隐患，同时存在挪用预售资金的弊端。部分开发商预售回笼资金后并非投入施工完成交付，而是开始新一轮拿地，不断增加交付压力。
据中指不完全监测，2022年末以来，全国已有超30个省（市）出台现房销售相关政策。其中，海南2020年3月后出让土地建设的商品住宅，均已实行现房销售，至今已落地超5年时间，是首个落实现房销售的省份。合肥、郑州、长沙等地也对部分项目进行现房销售试点。
另有多地出台现房销售配套支持政策，如赣州多区县延长现房销售项目土地出让金缴纳期限，九江多区县对购买现房销售项目的购房者进行契税补贴，山东多地提高购买现房的公积金贷款额度。
2025年全国住房城乡建设工作会议提出，“大力推进商品住房销售制度改革，有力有序推行现房销售，优化预售资金监管”，现房销售成为构建房地产发展新模式的重要内容之一。
推进现房销售是行业大趋势，但在推进节奏、以及配套政策上，还需谨慎且精准地进行。
国金证券表示，现房销售意味着资金回笼滞后，而与之相配套的各类政策尤其融资政策尚未明晰，短期会加大企业的资金压力；同时，将提升房企拿地门槛，加大土地出让难度，进一步加大地方财政压力，短期可能会在“因城施策”的框架下“小步慢跑”落地。
在实际推进落地时，也需出台配套的供需政策。供给端比如，项目缓缴土地出让金、简化现房审批验收程序、给予项目融资支持（提升开发贷比例、降低开发贷利率等）、缓缴免缴部分规费税费等；需求端比如，支持一手现房带押过户、购买现房贷款额度上浮等。
陈文静也认为，在库存量大的地区试点现房销售，有助于控制供应规模，直接改善市场供需结构，有利于房地产发展新模式的构建。但对部分库存量较小的地区来说，现房销售后短期新增供应将减少，或影响市场供需平衡，这些地方需要地方精准把控推进节奏和力度。
“未来相当长一段时间内，必然是期房与现房并存的时代。”李宇嘉认为，一方面，现房销售的新模式，必然是对新出让地块而言，当下多数城市还存在大量已出让、未开发地块。此外，在楼市止跌回稳的关键期，新政策也不会“一刀切”过渡，还是会给企业一定选择空间。
举报 第一财经广告合作，请点击这里此内容为第一财经原创，著作权归第一财经所有。未经第一财经书面授权，不得以任何方式加以使用，包括转载、摘编、复制或建立镜像。第一财经保留追究侵权者法律责任的权利。如需获得授权请联系第一财经版权部：banquan@yicai.com 文章作者
孙梦凡
相关阅读
菜鸟新款无人车启动预售，预售价1.68万元菜鸟新款无人车启动预售，预售价1.68万元
172 06-18 13:34
广汽丰田官宣与小米汽车合作广汽丰田官宣与小米汽车合作
228 06-12 11:51
中国一汽等多家车企官宣：将支付账期统一至60天内多家车企官宣将支付账期统一至60天内。
6 224 06-10 20:56
丘成桐的一小步，深圳科技创新一大步｜湾区观察丘成桐、杰曼诺夫这样的世界顶级科学家到来，对于深圳撬动创新资源、推进源头创新的杠杆作用和示范意义不言而喻。
136 04-28 20:30
AI进化速递 | 智谱旗下多款大模型产品官宣降价华为云将发布盘古行业推理大模型；智谱旗下多款大模型产品官宣降价；OpenAI发布全新图像模型GPT-image-1。
54 04-24 20:47 一财最热 点击关闭公牛配资-股市加杠杆-好的配资平台-股票配资门户提示：文章来自网络，不代表本站观点。
